الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر لعام 1447هـ
صدر بموجب المرسوم الملكي رقم (م/73) وتاريخ 1447/04/02هـ، وقرار مجلس الوزراء رقم (226) وتاريخ 1447/03/24هـ، الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر لعام 1447 هـ، وذلك وفق ما هو منشور رسميًا.
ونورد فيما يلي نص الأحكام كما وردت دون تعديل.
أولاً:
لأغراض تطبيق الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر، يُقصد بالمصطلحات الآتية المعاني المبينة أمامها:
1. العقار: جميع المباني والأراضي الواقعة داخل النطاق العمراني، ذات الاستخدام السكني أو التجاري أو كليهما.
2. الأجرة الإجمالية: أجرة العقار وأي مبالغ مالية أخرى يدفعها المستأجر إلى المؤجر بموجب عقد الإيجار.
3. الهيئة: الهيئة العامة للعقار.
ثانياً:
وفق الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر:
1. لا يجوز للمؤجر أن يزيد قيمة الأجرة الإجمالية في عقود الإيجار القائمة عند نفاذ هذه الأحكام أو التي تبرم بعد نفاذها.
2. إذا كان العقار الشاغر قد سبق تأجيره؛ فيجب ألا تزيد قيمة أجرته الإجمالية على قيمة آخر عقد إيجار.
3. تُحتسب قيمة الأجرة الإجمالية للعقار الذي لم يسبق تأجيره بحسب ما يُتفق عليه بين المؤجر والمستأجر.
ثالثاً:
تنص الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر على أنه:
1. يحق للمؤجر الاعتراض على قيمة الأجرة الإجمالية المحددة بناءً على الفقرة (٢) من البند (ثانياً) من هذه الأحكام، وذلك في أيٍّ من الحالات الآتية:
أ- إذا كان العقار قد خضع لأعمال ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثّرت في
قيمة أجرته الإجمالية.
ب- إذا كان آخر عقد إيجار العقار قد أُبرم قبل عام ٢٠٢٤م.
ج- أي حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة.
2. يقدم الاعتراض أمام الهيئة ويُبتّ فيه وفقًا للضوابط والآليات التي يضعها مجلس إدارة الهيئة.
رابعاً:
بحسب الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر، لا يجوز للمؤجر -في حال رغبة المستأجر في تجديد عقد الإيجار – أن يمتنع عن التجديد ويلزم المستأجر بإخلاء العقار إلا في الأحوال الآتية:
1. تخلف المستأجر عن السداد.
2. وجود عيوب هيكلية في العقار تؤثر على سلامته وسلامة الساكنين فيه وفق تقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة نظاماً.
3. رغبة المؤجر للعقار السكني في إخلائه لاستخدامه الشخصي، أو لاستخدام أحد
أقاربه من الدرجة الأولى.
4. أي حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة، وفق الضوابط والمعايير التي يضعها.
خامساً:
تنص الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر على أن ينتهي العمل بالبنود (ثانياً) و(ثالثاً) و(رابعاً) من هذه الأحكام بعد مضي (خمس) سنوات من تاريخ نفاذها.
سادساً:
يقتصر تطبيق الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر على مدينة الرياض، مع إمكانية التوسع لباقي المدن وفق قرارات لاحقة.
1. يقتصر تطبيق البنود (ثانياً) و(ثالثاً) و(رابعاً) و(خامساً) من هذه الأحكام على العقارات في مدينة الرياض.
2. يجوز بقرار من مجلس إدارة الهيئة -بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية- تطبيق البنود (ثانياً) و(ثالثاً) و(رابعاً) و(خامساً) من هذه الأحكام على كامل أو أجزاء من مدن ومحافظات ومراكز أخرى، وذلك بناءً على المحددات والمؤشرات والمعايير المشار إليها في الفقرة (٣) من هذا البند.
3. تقوم اللجنة الوزارية المشكلة بقرار مجلس الوزراء رقم (٩٤) وتاريخ ١٤٣٩/٢/١١هـ بوضع المحددات والمؤشرات الخاصة بتفعيل وإيقاف وتصعيد البنود (ثانياً) و(ثالثاً) و(رابعاً) و(خامساً) من هذه الأحكام، وتحديد المعايير التي سيتم اتباعها عند تحديث تلك المحددات والمؤشرات، والرفع بما يُتوصل إليه إلى مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية خلال (٩٠) يوماً من تاريخ نفاذ هذه الأحكام؛ لإقرارها.
سابعاً:
تلزم الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر بتسجيل عقود الإيجار في شبكة “إيجار”، مع إمكانية الاعتراض خلال (60) يومًا.
مع مراعاة ما قضى به البند (أولاً) من قراري مجلس الوزراء رقم (٤٠٥) وتاريخ ١٤٣٧/٩/٢٢هـ ورقم (٢٩٢) وتاريخ ١٤٣٨/٥/١٦هـ ؛ يجب على المؤجر في عقد الإيجار غير المسجَّل في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار (إيجار)، التقدُّم بطلب تسجيل العقد في تلك الشبكة، و للمستأجر حق طلب تسجيل العقد في تلك الشبكة، وللطرف الآخر الاعتراض أمام الهيئة على بيانات العقد خلال (٦٠) يومًا من تاريخ إبلاغه بالتسجيل، وفي حال انقضاء المدة -المشار إليها- دون اعتراض فتكون بيانات العقد صحيحة.
ثامناً:
وفق الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر،
١. دون إخلال بما قضى به البند (رابعاً) من هذه الأحكام، يتجدد عقد الإيجار تلقائيًا، ما لم يُشعر أحد طرفيه الطرف الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل (٦٠) يومًا على الأقل من تاريخ انتهاء مدة العقد، وذلك باستثناء الحالات الآتية:
أ- العقود محددة المدة التي بقي من مدتها (٩٠) يومًا أو أقل عند نفاذ هذه الأحكام.
ب- العقود التي يتفق طرفاها على إنهائها بالتراضي بعد مضي المهلة المحددة لتقديم إشعار عدم الرغبة في التجديد.
٢- للهيئة زيادة المدة المنصوص عليها في الفقرة (١) من هذا البند في العقود النموذجية بما يتناسب مع مدة عقد الإيجار ونوعه.
تاسعاً:
تفرض الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر
١. يعاقب كل من يخالف ما ورد في البنود (ثانياً) و(رابعاً) و(سابعاً) من هذه الأحكام بغرامة مالية لا تتجاوز مقدار الأجرة الإجمالية ل(١٢) شهراً للعقار محل التعاقد، وتصحيح المخالفة وفقًا لضوابط يضعها مجلس إدارة الهيئة، وذلك دون إخلال بحق المتضرر في المطالبة بالتعويض.
٢. يصدر مجلس إدارة الهيئة جدولاً بمخالفات ما ورد في البنود (ثانياً) و(رابعاً) و(سابعاً) من هذه الأحكام وما يقابلها من غرامات وفق الحد المنصوص عليه في الفقرة (١) من هذا البند، ويراعى في تحديد مقدار الغرامة جسامة المخالفة وظروفها.
عاشراً:
تتولى اللجان المختصة النظر في مخالفات الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر وإصدار العقوبات
تنظر اللجان المشكّلة بناءً على المادة (العشرين) من نظام الوساطة العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/١٣٠) وتاريخ ١٤٤٣/١١/٣٠هـ، في مخالفات ما ورد في البنود (ثانياً) و(رابعاً) و(سابعاً) من هذه الأحكام وفقًا لما هو مقرر بموجب تلك المادة، وإيقاع الغرامات المشار إليها في البند (تاسعاً) من هذه الأحكام، ويحدد الرئيس التنفيذي للهيئة مكافآت أعضاء اللجان المشار إليها بالاتفاق مع وزارة المالية.
حادي عشر:
تُمنح الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر مكافأة تشجيعية بنسبة لا تزيد على (٢٠%) من مقدار الغرامة المحصّلة عن أي مخالفة لما ورد في البنود (ثانياً) و(رابعاً) و(سابعاً) من هذه الأحكام، لمن يبلغ عنها -من غير المختصين بتطبيق أحكام تلك البنود- إذا قدّم معلومات أدت إلى صدور قرارٍ نهائي بثبوت المخالفة. ويضع مجلس إدارة الهيئة الإجراءات اللازمة للإبلاغ عن المخالفات، وضوابط صرف المكافآت، وآلية قسمتها إذا تعدد المبلّغون.
ثاني عشر:
1. فيما لم يرد به نص خاص في هذه الأحكام، تطبق الأحكام الواردة في نظام المعاملات المدنية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/١٩١) وتاريخ ١٤٤٤/١١/٢٩هـ.
2. لمجلس الوزراء تعديل الأحكام النظامية لعلاقة المؤجر والمستأجر مستقبلًا. الأحكام بناءً على توصية من مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية في ضوء ما يرد من تقارير من الهيئة حيال التحديات والصعوبات التي واجهتها أثناء تطبيق تلك الأحكام، وذلك بما لا يتعارض مع الأنظمة المعمول بها.
